Consejos Sobre Impuestos para Propietarios de Segundas Viviendas

Cuando eres propietario de una segunda vivienda, hay algunas reglas de impuestos que son similares a las de la primera. Sin embargo, veamos qué beneficios puedes obtener de ellas cuando empiezas a alquilar la segunda propiedad. 

Cada año durante las vacaciones alquilamos una casa en Deep Creek, Maryland. Es un destino popular en muchas estaciones del año, ya que puedes ir al lago en verano y a esquiar en invierno. Una de las opciones que barajamos es comprar una casa de verano allí y alquilarla cuando no la usemos.  

Muchas personas empiezan a alquilar a través de servicios tales como Airbnb o VRBO; esto suele ocurrir con las propiedades que se encuentran en destinos vacacionales populares. Las reglas de impuestos sobre lo que puedes deducir variarán según si la casa se considera de uso personal o para alquiler. 

Si nunca la alquilas, se considera una residencia personal. Si usas la segunda vivienda como una residencia personal y nunca la alquilas, obtendrás los mismos beneficios tributarios que rigen para la primera. Si tienes una hipoteca, puedes obtener las mismas deducciones sobre los intereses hipotecarios y los impuestos a la propiedad. Pueden existir límites en función del ingreso y de otros factores, pero no porque sea una segunda vivienda. 

Si alquilas la segunda vivienda por 14 o menos días al año, no tienes que reportar el ingreso al IRS (Servicio de Impuestos Internos). Sin embargo, no puedes deducir los gastos relacionados con el ingreso ni reclamar una pérdida de alquiler. Como aún se considera una residencia personal, no tienes que reportar ese ingreso. A veces, esto se conoce como la “excepción del Masters”, por el famoso torneo de golf de la PGA que se juega en Georgia, ya que no hay límite sobre el ingreso que puedes generar mientras el número de días no supere los 14. 

Si la alquilas por más de 14 días, pero tú no la usas frecuentemente, debes leer en mayor detalle las leyes sobre impuestos. La regla dice que, si usas la casa por menos de 14 días al año o el 10 % de la cantidad de días que la alquilas, esta se considera una propiedad para alquiler. Por ejemplo, si la alquilas durante 100 días al año y la usas menos de 10, es una propiedad para alquiler. A efectos tributarios, que la segunda vivienda se considere una propiedad para alquiler es probablemente una ventaja. 

Si es así, tienes que reportar el ingreso por alquiler al IRS, pero también puedes deducir los gastos de arrendamiento. Estos incluyen algunos gastos que podrías deducir en el caso de una residencia personal, como intereses hipotecarios e impuestos a la propiedad, pero también incluyen otros, como administradores de propiedad, servicios públicos, depreciación, reparaciones, mejoras y seguros. 

Si tu ingreso bruto ajustado es inferior a $100,000 y participaste “activamente” del arrendamiento, podrías ser apto para reclamar hasta $25,000 al año en pérdidas de propiedad para alquiler. La participación activa requiere que dediques una cierta cantidad de horas durante el año a la actividad de alquiler. Es posible que los profesionales de bienes raíces no estén sujetos a las reglas que limitan las pérdidas pasivas. Sin embargo, para los profesionales que no trabajan en bienes raíces, las pérdidas tienen un límite de acuerdo con las reglas PAL (pérdidas de actividades pasivas). No te preocupes, las pérdidas que no declares en el año en que ocurrieron se pueden trasladar hasta agotarlas. Piensa en que las puedes mantener como un “banco de pérdidas” que puede trasladarse a años futuros y usarse para compensar ganancias. 

Finalmente, si vendes una vivienda principal, puedes excluir $250,000 de las ganancias de capital ($500,000 si estás casado). No puedes hacerlo con una propiedad para alquiler, pero puedes solucionarlo simplemente convirtiéndola en tu vivienda principal antes de venderla. Eso sencillamente significa que la usarás como residencia principal durante dos de los últimos cinco años anteriores a la venta. 

No te preocupes por conocer estas reglas de impuestos. TurboTax te hará preguntas sencillas y te dará los créditos y las deducciones de impuestos para los que eres apto de acuerdo con tus respuestas. Si tienes alguna duda, puedes conectarte mediante video unidireccional con un Contador Público Autorizado o Agente Registrado de TurboTax Live para aclararla.